Alterar temporariamente o CNAE de uma empresa para evitar o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de terrenos ao capital social pode parecer uma solução simples, mas especialistas alertam que a estratégia traz riscos jurídicos e tributários relevantes.
A Constituição Federal prevê imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital social. No entanto, essa regra não se aplica quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda de imóveis, conforme estabelece o Código Tributário Nacional (CTN).
O ponto central é que essa preponderância não é definida pelo objeto social ou pelo CNAE registrado, mas pela receita efetivamente obtida pela empresa. No caso das sociedades de propósito específico (SPEs) criadas para loteamentos, a maior parte do faturamento normalmente decorre da comercialização dos imóveis, caracterizando a atividade imobiliária independentemente da descrição contratual.
Por isso, retirar o CNAE imobiliário apenas durante o processo de análise da prefeitura não impede a cobrança do imposto. Ao final do período de apuração, o município poderá verificar a receita da empresa e exigir o ITBI de forma retroativa, acrescido de juros e multas.
Além do impacto financeiro, a adoção dessa estratégia pode ser interpretada como simulação, caso fique demonstrado que a alteração contratual teve como único objetivo afastar a incidência do tributo. Nesses casos, a operação pode ser desconsiderada pela administração tributária e gerar consequências jurídicas para a empresa e seus responsáveis.
Especialistas recomendam que o ITBI seja tratado como parte do custo de aquisição do empreendimento, conforme as normas contábeis, garantindo maior segurança jurídica e transparência na operação.
A orientação é que loteadoras e seus assessores avaliem cuidadosamente a origem das receitas da empresa antes de definir a estrutura da operação, evitando estratégias que possam resultar em autuações futuras e comprometer a segurança do negócio.
